До самых до окраин (отбор квартир)

Вы живете в центре Москвы? Вам стоит всерьез задуматься о переезде чуть ближе к окраинам. Уже завтра к вам в квартиру могут прийти люди и, показав специально изданное для этих целей Постановление Правительства города, не слишком вежливо попросить вас освободить помещение. Впрочем, есть и хорошая новость. Способы борьбы с незаконным выселением из собственной квартиры существуют.

На сегодняшний день в Москве существует хорошо отлаженная система, позволяющая отбирать квартиры у жителей Центра. Основную роль в ней играет инвестор - организация, которая ищет дом, нуждающийся в реконструкции, затем расселяет его, а перестроенные освободившиеся помещения продает по новым рыночным ценам. Прибыльность такого бизнеса может составлять до нескольких сотен процентов. Так что желающие его освоить находятся постоянно.

Объективные условия

Впрочем, выселить жильцов при самом сильном желании можно все-таки не из любого дома. Нужный для таких игр дом должен соответствовать ряду условий.

Во-первых, он должен быть построен не позже 50-х годов прошлого века: в таких зданиях, как правило, деревянные перекрытия и устаревающая система водоснабжения, что дает возможность инвестору «прикрыться» необходимостью капитального ремонта дома.

Во-вторых, в идеальном для инвестора доме должны проживать люди, которые сами хотят оттуда уехать. Лучший вариант - нерасселенное еще с советских времен общежитие или коммунальная квартира. Имея «в активе» таких людей, инвестор получает возможность сталкивать интересы разных групп жильцов и активно спекулировать своей идеей «сделать как лучше».

Не так давно, к примеру, люди, купившие квартиры в доме по адресу Спасский тупик, 4, с удивлением узнали, что их дом будут расселять и сносить, а на его месте, захватив заодно небольшую детскую площадку и сквер, построят три 15-этажных здания. Около сотни жителей микрорайона, недовольных решением властей, устроили небольшой митинг протеста. Однако глава управы Красносельского района Москвы (к ведению которого относится дом) Евгений Крюков в разговоре с корреспондентом ИП объяснил, что в действительности «большая часть жителей дома рада его сносу». По словам господина Крюкова, около двух третей дома занимает нерасселенная коммуналка, а «провоцируют панику» люди из оставшейся трети, «не желающие войти в положение других».

Свидетельства людей, живущих в «нечеловеческих условиях», можно использовать в судах, от их имени можно писать жалобы властям на «строптивость» собственников. При этом судьба «коммунальщиков» в действительности никого не интересует. Если история закончится удачно для инвестора, их, возможно, переселят в дальнее Подмосковье или куда-нибудь в район Перово, в такую же коммуналку, но с шатурским евроремонтом в общем санузле.

После того как инвестор нашел подходящий дом, дело остается за малым: ему необходимо инициировать появление постановления правительства Москвы о реконструкции здания и переселении жильцов «за счет инвестора». Несмотря на кажущуюся серьезность этого мероприятия, у современных инвесторов оно практически не вызывает проблем.

Теоретически, перед принятием подобного документа его должны согласовать десятки инстанций - от жилищных комитетов префектур до организаций, отвечающих за охрану памятников (в случае, если дом расположен в историческом центре города). А главное - по закону проект реконструкции обязаны одобрить на общем собрании жильцы дома. Но на практике большинство этих «формальностей» опускается.

Московская мэрия, не затрудняя себя согласованиями и уведомлениями, выпускает «голое» постановление, на основании которого заключается инвестиционный контракт о реконструкции здания и компания-девелопер (застройщик) приступает к работе. Все недостающие бумаги, как правило, собираются уже в процессе.

Частный пример

Без соблюдения ряда пунктов появилось, например, постановление правительства Москвы №625 о реконструкции жилого дома по улице Большая Дмитровка, 22. С точки зрения потенциального инвестора, дом для расселения - идеальный. Исторический центр Москвы; окна фасада выходят на Генпрокуратуру, а боковые - на здание Совета федерации, значит, реконструированная недвижимость быстро и с лихвой окупится.

Дом построен в конце XIX века, стало быть, есть возможность «подогнать» реконструкцию под необходимость капитального ремонта. И главное: часть дома занимает непонятно как сохранившееся здесь общежитие, принадлежавшее одному из ведомств совмина СССР, а сейчас - бесхозное и неухоженное.

Судьба этого дома, по логике современного московского биз неса, изначально была предрешена. Поэтому в 2001 году и появилось решение передать это здание «под инвестора» - некому ООО «Стенлер».

Организаторы постановления совершенно забыли «подогнать» его под действующие в России вообще, а в Москве в частности, нормы. Не было выпущено ни одного акта, который мог бы свидетельствовать об аварийности дома, напротив, имеющиеся у ИП бумаги говорят о том, что он находится в удовлетворительном состоянии. Авторы постановления также не потрудились согласовать его в Главном управлении охраны памятников Москвы. Дом зарегистрирован как памятник архитектуры, а значит, не может реконструироваться без специального разрешения.

И что интересно: о самой компании «Стенлер» при этом практически ничего не известно. Ее название не встречается в поисковых системах интернета, о ней не известно опрошенным ИП крупным строительным компаниям. Даже в официально изданных правительством Москвы распоряжениях и приказах слово «Стенлер» встречается лишь единожды - в постановлении о реконструкции того самого дома.

Однако на основании имеющихся в распоряжении ИП бумаг можно выяснить, откуда появилось ООО «Стенлер». Учредителем компании, как оказалось, выступила некая госпожа Светлана Владимировна Демешкевич.

По странному стечению обстоятельств, человек по имени Виктор Владимирович Демешкевич является генеральным директором ООО «Стройинвест Норд». Эта компания официально занимается «инвестиционной, строительной и подрядной деятельностью» и с ее именем связано несколько достаточно громких скандалов: людей выселяли из принадлежащих им квартир, после чего под предлогом начала реконструкции здания продавали освобожденные жилплощади. Само строительство при этом так и не начиналось.

При этом с формальной точки зрения «Стройинвест Норд» был чист: все документы оформлялись на другое юридическое лицо.

К примеру, так произошло при строительстве дома по улице Василисы Кожиной. Инвестором и застройщиком в этом случае выступало ООО «СтройЦентр», 100% долей которого принадлежало госпоже Евгении Хитровой, являвшейся сотрудницей ООО «Стройинвест Норд». «Строй-Центр» собрал с граждан деньги на новые квартиры, после чего заморозил строительство.

Еще одна такая ситуация складывается сейчас в строящемся доме на улице Профсоюзной, во владениях 104-106. Здесь «Стройинвест Норд», заключив договоры о финансировании строительства дома, начал продавать в нем квартиры, одновременно «забыв» заплатить деньги строителям. В результате люди, купившие квартиры в этом доме, пока остаются ни с чем.

Тяни-выталкивай

Чрезвычайная спешка, с которой действовали в отношении дома на Большой Дмитровке «Стенлер» и стоящие за ним люди, пролоббировавшие постановление правительства, с точки зрения классического инвестора просто необходима.

Для работы под покровом тайны у инвесторов есть очень серьезные причины. Главный закон серьезного бизнеса по вы селению людей из собственных квартир очень прост: о готовящейся реконструкции жители дома должны узнать как можно позже. В идеале - за пару месяцев до начала уже полностью согласованных работ.

Это вполне понятно: в условиях цейтнота гражданина, огорошенного неприятной новостью, испуганного ворохом бумаг, согласований и архитектурных планов, существенно проще «развести на деньги». А чем меньше денег заплатят жильцам за переселение, тем рентабельнее в конечном счете получится проект.

На жаргоне профессиональных инвесторов этот процесс называется «выкуриванием» или «выпихиванием». Главное здесь- не допустить, чтобы все жильцы дома сообща дали организованный отпор «налетчикам». Пре тенденты на дома в центре столицы прекрасно знают: объединенный союз жильцов им не одолеть. Поэтому с представителями каждой из квартир разговаривают по отдельности и объясняют, что если те будут упорствовать, то в конечном счете их просто выставят наружу, так что лучше согласиться на предлагаемые инвестором условия.

Но условия, как правило, никогда не бывают выгодными для жителей. Несмотря на то, что человеку, которого выселяют из квартиры, обязаны оплатить ее рыночную стоимость, цену ре монта с учетом амортизации и даже затраты на проживание до покупки нового жилища, в реальности инвесторы практически никогда не остаются внакладе.

К тем, кто не хочет выселяться по-хорошему, инвесторы совместно с городскими властями начинают «принимать меры». РЭУ отказывают им в ремонте, отключают воду и электричество. Жить в подобных условиях практически невозможно, так что в конце концов «ломаются» и самые стойкие.

Впрочем, ситуации «с вещами на выход» можно избежать. У тех, кто готов бороться за свою собственность, выход есть.

Правильный ход

Прежде всего следует помнить, что Жилищный кодекс прямо запрещает принудительное выселение граждан из принадлежащих им квартир, кроме случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, к примеру, если на этой территории будут строить дорогу или аэропорт. Во всех остальных случаях выселение людей может происходить только с их согласия. Более того, в случае, если собственник жилого помещения отказывается от переезда, он имеет полное право (прямо зафиксированное в ЖК) пользоваться своей квартирой до момента принятия су дом решения о ее выкупе.

В суд при этом обязаны подавать власти, а значит, именно на них и лежит бремя доказательства законности действий по выселению.

Тот же Жилищный кодекс предоставляет собственникам жилья универсальный рецепт, при помощи которого можно избежать непредвиденных «реконструкций». Жители многоквартирных домов имеют право создать товарищество собственников жилья (ТСЖ)- организацию, которая должна заниматься «управлением, содержанием и реконструкцией» дома. Городские власти не вправе диктовать ТСЖ свои условия какой бы то ни было реконструкции: все подобные решения могут приниматься исключительно при согласии товарищества. Организовать ТСЖ несложно. Самое интересное, что городские власти этому почти никогда не препятствуют. К примеру, жителям дома по Большой Дмитровке удалось создать ТСЖ несмотря на то, что дом формально находился «под инвестором», а значит, уже де-юре не принадлежал жителям. Кроме того, они подали в суд, чтобы опротестовать незаконно принятое постановление правительства Москвы.

Вопреки расхожему мнению, у московского правительства вполне можно выиграть суд за жилье. К примеру, в 2000 году жителям дома 8 по улице Пятницкой удалось отменить постановление об аварийности дома и остаться в своих квартирах. Похожая история произошла с одним из домов в Варсонофьевском переулке.

Главное - помнить, что все действия инвесторов рассчитаны на людей, которые еще с советских времен привыкли (особенно в том, что касается недвижимости) беспрекословно слушаться властей и подчиняться любым их решениям. И зря. С незаконными решениями можно и нужно бороться. Тем более в тех случаях, когда правда за вами.

Что делать, чтобы вас не выселили

Основное правило ведения успешных военных действий заключается в том, чтобы знать намерения противника. Это правило вполне применимо и к борьбе с незаконным выселением из квартиры. Главное здесь - не пропустить момент, когда ваш дом усилиями «инвестора» ставится на реконструкцию. По закону вас обязаны уведомить об этом. Причем еще до принятия решения о реконструкции. На практике, однако, этого практически никогда не делают. Следовательно, необходимо самим регулярно интересоваться состоянием дома: к примеру, писать запросы в РЭУ о необходимости ремонта здания. Управление обязано в письменном виде отчитаться о состоянии дома и, если здание передано «под инвестора», указать это в ответе.

Если вы выяснили, что ваш дом собираются расселять, необходимо действовать. Ждать, пока в доме сама собой наберется инициативная группа жильцов, бессмысленно: как показывает практика, большинство граждан рвутся в бой за свою собственность только на словах.

Прежде всего, необходимо на общем собрании рассказать о готовящейся реконструкции всем собственникам жилых и нежилых помещений в здании. Будет очень кстати, если в вашем доме «квартируются» юридические лица - магазины или рестораны. В открытую протестовать против мэрии они, скорее всего, не решатся, но вполне могут вам помочь - к примеру, предоставить адвоката.

После того как жильцы дома выработают общую позицию, придется освоить эпистолярный жанр. Писать письма с просьбами и требованиями «обратить внимание на сложившуюся ситуацию» имеет смысл по всем возможным адресам. Обязательный список таков: управа района, префектура округа, мэрия, представительство президента РФ, депутат Госдумы от Москвы. Вероятнее всего, каждое из этих ведомств направит вам обычную «отписку», однако и этого может оказаться вполне достаточно. Дело в том, что «инвесторы» не любят и, более того, боятся огласки своих незаконных планов. Повышенное внимание общественности может заставить их отказаться от реконструкции.

Что такое ТСЖ

ИЗ ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РФ

Статья 135. Товарищество собственников жилья Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья 1. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Статья 137. Права товарищества собственников жилья 1. Товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества.

Статья 138. Обязанности товарищества собственников жилья Товарищество собственников жилья обязано: 1. Обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; 6. обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; 7. принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; 8. представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.